楼市调控致违约频现

“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，这句话用在深圳楼市显得十分准确。每次伴随着调控出台控房价，买房或卖房违约事件频发。去年因房价上涨过快，深圳业主违约案件接近万宗。“深八条”调控后，楼市趋冷又变成了买家集中违约。过低的违约成本并不能阻碍违约事件的发生。甚至开发商也被迫接受部分买家基于房价下跌预期而选择退房。

买方卖方交替违约

陈小姐10月才拿到了等待已久的强制过户的判决书，“去年3月，我购买南山区前海一套510万元房子，已经签订了购房合同，并且缴纳了25万元定金。但是随着‘3·30’新政后房价暴涨，我要买的房子上涨到710万元。业主在我拒绝加钱后，就玩消失了，不得已我才告了他。”

陈小姐事先上已经出售了自己住房，为了凑齐首付换大房还和亲朋好友借钱，不曾想却遭遇了业主违约。按照双方签订的合同，卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金，而业主却只愿意支付3个月的定金利息，甚至扬言“不怕告，官司耗个两三年，房价涨到你更买不起房”。

按照目前普遍的制式购房合同,违约金高只是预付定金的两倍或房屋成交价的20%，在房价暴涨30%以上的情况下，即便违约，卖家依然有利可图。

因此，类似陈小姐这样的买家在去年还有很多。据广东信荣律师事务所张茂荣律师透露，去年深圳业主违约潮已经超过了7000宗。“数量非常惊人，我们去年每天都能接到很多咨询电话，但是今年这样的情况却出现了反转。”

高涨的房价让市场在今年3月25日触发了调控，令深圳楼市迅速进入了寒冬期。尤其是二手房市场整体低迷，业主报价也有下降趋势。在这样的情况下 “轮流转”，许多签了约的买家纷纷想毁约，要钱不要房。

徐先生就是受害者之一，今年3月刚将自有房产以940万元出售，买家需要支付定金50万元以及首期等，不曾想正当徐先生按照约定做公证委托担保公司赎楼之时，已经支付定金的买家认为房价后市走跌可能性较大，要求徐先生降价销售返还定金。

开发商不惧退房

不仅仅是买家、卖家之间的违约角色互换，深圳限购升级后，这一趋势也影响了开发商。

10月13日，深圳楼市开始了整顿风暴，部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为，均被立案处理。

整风行动对开发商已经造成了影响。近期曝出深圳多个楼盘的部分业主认为开发商售价超过备案价，违背了“深八条”规定，并就此理由找到开发商退房，而部分开发商选择了同意退房。

位于南山区的豪宅盘华润城润府，目前均价为84000元/平方米。10月底有消息传出，已经缴纳定金的业主，可以选择退房。

对于部分要求退房的业主，华润置地方面表示：“关于部分9月24日开盘认购润府二期受新政影响的客户向我司提出相关诉求，我司收到反馈后高度重视，时间与部分业主进行了沟通，积极正面回应业主的诉求，我司在充分考虑客户的利益后，同意接受客户关于解除认购书退还认购定金的申请。”

事实上，根据深圳产权登记中心出台的实施细则，深圳已明确10月4日之前的购房行为不受新政影响，换句话说，开发商并没有退房退定的义务。但是开发商一改之前态度，变得十分“亲和”。

上一次发生业主集体退房还是2008年深圳房价大跌之时，当时的卡罗社区、金地梅陇镇、碧水龙庭等楼盘，无一例外地都严词拒绝了业主的诉求，甚至不惜双方对簿公堂。虽然还是有部分楼盘选择了给予购房者一定的补偿，从而顺利完成楼盘降价销售。

而今年开发商的应对已有所不同。

深圳房地产企业一位内部人士对中国房地产报记者直言：“如果有部分购房者非要以虚假宣传等各种理由闹退房，我们会看情况退房的。深圳楼市毕竟只是短暂冷淡，就算少部分被退的房子，也可以再卖出去。这只是时间性问题。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示：“目前深圳愿意退房都是大开发商，更为注重企业形象，业主闹事会有负面影响。退房牵扯到契约精神，如果买家真的用虚假宣传、质量问题强烈要求退房，大开发商也不愿意和业主多做纠缠。而且大开发商更有底气，不怕自己房子卖不出去。从目前情况来看，大规模退房的情况还未发生。”

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉看法类似：“即便是出现违约个案，但大规模现象还没出现。大因素并不是房价，而是政府密集调控后，买家对于市场预期发生了很大改变，因此推迟了购房行为。”

行业不规范VS契约精神

在“契约精神”的面前，业主们的“维权”看上去似乎有些无理取闹，但在某些退房的业主眼中，有时候看似平等的购房合约背后就隐藏着诸多不平等的“潜规则”。现行的预售制度给捂盘惜售、分段放盘提供了存在的空间。在销售宣传过程中，销售人员误导消费者的现象十分普遍。

在10月深圳市的市场和质量监管委突击检查中，发现部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为；以及一些中介的部分门店现场无法提供业主委托销售协议、明码标价不规范，还有中介涉嫌利用格式条款侵害客户权益等违法行为。

对于如何解决问题，业内人士看法不一。深圳中原研究中心经理王飞表示：“去年违约主要原因是房价，今年除了房价之外也有新政的原因，开发商也会考虑这点，各项新规也有规范作用。每次市场新政出台后都可能会出现这样的问题，需要时间去适应和调整。”

而Q房网市场观察员任晋东表示：“行业内对这类事情也没有太多解决办法，中介只能起到沟通作用。如果出现违约只能按照合同来，由法律来解决，但不会给买家设定任何黑名单机制，民事纠纷是属于正常情况。”

“出现了违约情况也是不健康的。现在市场在进行秩序整顿，开发商、中介机构也开始自查，媒体报道也起到了一定监督作用。如果违约现象后续还出现的话，或许会成为进一步规范市场秩序的契机。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。