陈慎、江宇辉/文
我们在105家上市房企的基础上，精心选取了4家龙头房企、32家中型房企、20家小型房企和30家转型房企，依据房企2015年报及以及2016年一季报，分别从销售、盈利、扩张、资金、管理等方面对行业内房企的变化进行深入的挖掘和探索。总体来看，2015年年房企销售与行业回暖周期的步调基本保持一致，销售增速触底反弹;行业马太效应明显，市场集中度在竞争加剧的情况下进一步提升，规模房企优势凸显，利率润中枢继续下移，但随着结算周期的调整有望企稳;地价高企之下，国企在先天资源禀赋优势下频夺地王，其他企业拿地布局方式更趋多元化;随着多元融资渠道的畅通，房企资产负债表改善明显;在行业利润率长期下滑的大趋势下，管控效率成为房企维持盈利的势在必行的方向，龙头房企和中小房企之间差距也在进一步拉大。
销售触底反弹
2015年上市房企销售、提供劳务收到的现金同比增长23.61%，增速较2014年大幅提升20.68个百分点。自2014年“9·30”政策开启行业回暖周期以来，房企销售增速也创下近三年的新高，进入2016年房企销售继续保持高歌猛进，一季度上市房企销售、提供劳务收到现金同比增长48.1%，延续了2015年房企销售旺盛的趋势。
分企业结构来看，2015年龙头、中型、小型、转型房企销售收入分别同比增长22%、28%、22%和10%，相较2014年皆出现明显改善，但结构性变化依然凸显：龙头房企在顺周期中呈现更为强劲的增速，彰显对市场越来越大的把控力度，中型房企弹性更高，但相对于龙头房企在过去的增速上的优势似乎正在减弱，小型房企则受益于行业整体回暖，销售重回增长轨道，相对而言，转型房企则在此轮周期中继续边缘化，更多房企加速退出地产舞台。
销售分化特点一：
大象起舞，领航行业
同以往行业周期变化中不同的是，本轮行业回暖周期中，表现为规模越大的企业，增速越高：销售规模达1000亿元以上、500亿元~1000亿元、200亿元~500亿元以及200亿元规模以下房企2015年平均销售增速分别达15.90%、13.50%、7.30%以及21.70%。除了200亿元以下的企业由于基数效应影响，其他层级的企业之间的地位越来越固化。从市场集中度来看，10、10~20、20~50房企市占率分别达17%、6%以及9%，2016年一季度，三梯队房企市占率进一步提升5、1以及2个百分点，同样说明企业的规模与扩张速度成正比。
行业集中度的提升是大势所趋，逆周期下强者的快速扩张已经在过去充分体现，而自去年以来，行业复苏周期下大企业也占优势，我们认为有以下原因：1.龙头房企充沛且布局的货值储备使其在行业回暖周期之下，能够迅速地把握机遇，而在过去几年中，中小型企业的布局则明显落后;2.城市分化行情导致区域性机会，也促使核心区域地价上行，大企业无论是市场化拿地、合作拿地还是股权收购，在扩储层面具有中小企业不可比拟的优势;3. 融资渠道全面打通，进一步拉大大企业与中小企业的资金成本差距，所以导致大象起舞、强者恒强。
销售分化特点二：
区域优化迎接弹性兑现
我们根据现有上市房企布局的战略特点进行了分类，主要分为一二线城市布局和三四线城市布局的房企，并对公司之间的增速差异进行了比较，可以明显看到，2015年专注于一二线城市的房企充分享受主流城市充裕的购买力以及市场热度，销售增速不断刷新，而过去布局三四线城市的公司增速逐渐式微。
布局结构优化转型：恒大地产从2013年开始在战略布局上坚决转型，加大一二线城市的布局力度，逐步调整产品结构，其区域优化的效果直接体现在销售端的高速增长，今年销售同比增长高达53.1%，华发股份也在2014年底坚决加杠杆，成功实现从二三线城市向一二线城市转型，其2015年销售增速也达到54.6%的新高，预计2016年将迎来历史性的增长。
把握深耕核心区域：首开和滨江作为深耕优势区域的代表房企也在2015年取得不俗的业绩，其中首开股份作为北京区域龙头企业，多年来持续深耕京内地盘，2015年市占率达到8%，公司500亿元货值中3成以上位于京内区域，在一线城市成交回暖的带动下，首开2015年销售增速达到59.08%。滨江作为杭州本地老牌房企，多年来在杭州区域销售业绩持续领先，公司超过500亿元的可售货值6成以上位于杭州，公司多个项目皆进入杭州市场排行榜前列，在一线城市热度向二线城市传导的背景下，公司2015年销售弹性也非常明显。
销售分化特点三：
布局规模和产能的平衡
在行业弹性趋缓的当下，单纯的城市扩张对于更多房企而言，意义正在下降，所以我们也看到越来越多的房企在城市布局上进行收缩，我们跟踪的22个重点房企中，有40%左右的企业布局城市未出现增加。分结构来看，千亿级房企(1000亿元以上)出于规模扩张的需求，城市布局普遍继续增加，尤其如恒大和碧桂园，布局城市已经分别达到162个和144个;而中型规模房企(300亿元~1000亿元)的城市布局，如世茂、雅居乐等扩张普遍停滞，仅有融创在二线城市大规模并购;相对而言，成长型企业(300亿元以下)在过去几年的扩张后，也开始着重思考深耕，城市扩张相对较为积极的公司主要为华发和泰禾集团，进一步加强了一线城市的储备。
在单城市产能方面，万科、中海、融创、保利和中小型的滨江依然是效率的代表，单城市产能保持在30亿元以上(保利接近30亿元)，我们看到更多中型房企在产能方面的失速，雅居乐、世茂房地产、华润置地等公司在2015年单城市效率不升反降，也是这些企业销售规模停滞的主要原因。成长型房企的效率在2015年迸发，阳光城、首开股份、旭辉集团的效率创新高。仍需要强调的是，在规模扩张的道路上，没有一家公司是以牺牲效率来实现的。
销售分化特点四：
区域分化凸显价格差异
我们对不同产品和区域定位的规模房企进行了分类，来观察房企价格变化方面的差异，主要分为：15000元/平方米以上——定位于主流城市的企业;10000元至15000元/平方米的房企——当前性规模房企基本都处于这个区间;10000元/平方米以下——主要布局于三四线城市的房企。我们可以发现，单价越贵的房企在此轮周期价格弹性越好，类房企价格在顺周期内更具弹性，这也与当前主流城市快速上涨的房价相对应;第二类房企间的价格则更多同性区域布局与产品质量结构息息相关，布局区域结构改善和产品质量结构优化的房企的议价能力更突出，而销售均价在10000元/平方米以下的房企销售价格则难以有明显改观，自去年以来我们也一直强调三四线城市受自身需求和库存积压的掣肘，在去库存的格局下，注定价格难有质的改善。
销售分化特点五：
国企整合助推规模扩张
我们在去年年中策略中强调，国企由于资源和资金的优势，资源整合将助推规模扩张，而这点已经在年报中普遍呈现。中海2015年年初收购了母公司中建股份下的地产业务，获得了北京、上海等一二线城市的27个物业项目，可售货值大幅增长(土地储备增长29%)，是2015年销售金额增速超越大部分千亿房企的主要原因。另外华润置地得益于2014年底的母公司资产注入，获得了超过400万平方米的土地储备，其中华润城等项目注入直接为公司2015年销售贡献约20%以上的增量，助推2015年销售金额实现23%增速。值得强调的是，2015年底招商蛇口完成整合，深圳前海蛇口的核心资源注入也为公司未来规模的扩张带来新的契机。
(作者为中信建投房地产行业研究员)
未经《中国房地产报》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。
如需转载《中国房地产报》自有文章请与《中国房地产报》报社联系。
版权合作及网站合作电话：010-65862102 新闻纪律及舆论监督热线：010-65079988转315
《中国房地产报》订阅热线：800-810-0909 免费上门收订热线：11185
欢迎关注中国房地产报微信:china-crb(微信号)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
