中房报记者翁晓琳深圳报道
看似“温柔一刀”的深圳新政已经令市场处于寒冬。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，4月第4周深圳新房网签成交530套，环比下跌18.6%。
从整个4月来看，深圳新房、二手房成交量双双“腰斩”。这也导致开发商入市更是谨慎，在全市成交均价已达每平方米5万元之际，仍有每平方米2万多元的楼盘入市。
来自美联物业的数据也显示，截至4月25日，深圳住宅市场4月实际入市的12个楼盘中，三分之二的项目开盘均价低于备案价的平均值或备案价低值。
接受中国房地产报记者采访的开发商直言，目前市场内观望情绪浓重，“如果定价过高，购房者也不会买账”。
新房二手房成交量缩水
因为调控传言，深圳早在3月份就开始出现成交量回落，调控政策完全落地后，成交量环比大跌。深圳中原研究中心数据显示，4月1日至24日，深圳新房成交1857套，环比大跌了58.4%。二手房成交6793套，环比暴跌了63.7%。
市场观望情绪浓厚，也影响了成交均价。新房成交价格为48454元/平方米，微跌3.1%。二手房成交价格为48631元/平方米，跌幅明显，环比下降13.4%。
还有被视为推高深圳房价的“主力”投资客也在新政后开始收手。据深圳中原研究中心监测，2015年深圳购房结构中投资型用户占比高达25%，这一情况一直维持到今年1月。不过，春节过后，受调控政策预期的影响，投资客开始撤离市场，3月投资占比仅20%，新政落地后，投资占比已经降至18%。
在这一情况下，有消息称为了促进二手房成交，深圳部分中介机构在一些片区开始“压价行动”，简单来说只要业务员成功劝说业主下调挂牌价超过5%，该楼盘成交后业务员将得到5%的提佣。
“新政在很大程度上降低了市场的热度，预计5月份的住宅成交量也不会太好。不过新房市场的成交量还是更容易恢复的，只要价格合适成交量就会上去。二手房相对来说成交量恢复就慢很多。”深圳中原地产研究中心经理王飞对中国房地产报记者表示。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，深圳楼市4月成交量萎缩的局面会延续至5月。不过他认为深圳楼市的降温并不是基本面问题，“现在并不是出现深圳经济下滑或者是供需关系变化。主要是经过去年深圳房价暴涨，这个市场需要自身调节。”
开发商已做价格让步
继罗湖区的深业东岭以6.5万元/平方米的均价吸引了超2000人的到场，宝安区的宏发世纪城以4.5万元/平方米定价完成9成去化后，4月第4周，深圳新房市场出现多个“2”、“3”字头项目，位于大鹏新区的承翰陶柏莉开盘均价为2.9万元/平方米，位于龙岗区的中骏四季阳光开盘均价为3.65万元/平方米。
价格上的让步，符合购房者的心理预期，即便市场观望情绪浓厚未再现昔日遍地“日光盘”现象，但多数项目的销售率还能达到七成以上。
值得注意的是，4月以来深圳入市新盘的价格较周边楼盘和同项目前期有小幅调低或者基本持平，鲜有调高售价的项目。美联物业提供的数据显示，4月份12个开盘或加推的项目中，除去1个现房项目外，有9个项目的开盘均价低于备案价的平均值，2个项目成交均价低于备案价。去化率方面，有统计的9个项目中5个项目的实际去化在7成左右。
“目前市场内开发商在定价时会比较接近上一次的开盘价，这样定价是比较接地气的。”美联物业研究中心经理何倩茹表示。
事实上，开发商定价趋于理性也是有多方考量。深圳控股副总裁董方在接受中国房地产报记者采访时表示“我们定价比较温和理性，主要是希望消费者购买我们项目后能赚到钱，有空间，下次他们还会选择我们楼盘。”有相同看法开发商不在少数，某大盘负责人和中国房地产报记者表示，“近期市场观望情绪浓厚，如果定价过高，购房者也不会买账。我们去年销售业绩良好，今年项目价格上会有些许让步，不过并不会和上一次开盘价相差太远，会从蓄客量来考虑定价情况。”
5月迎供应高峰
从4月新盘入市项目来看，开发商在市场观望期多“小步走”。除深业东岭、半岛城邦、宏发世纪城的推盘量较大以外，其他项目均为小量加推或少量房源开盘。
深圳中原研究中心数据显示，今年一季度深圳全市的新盘月度入市量分别为4个、3个和17个，且项目平均推售量较低，半数项目的推售量不到100套。在市场持续低迷的情况下，开发商不断推后入市时间，导致库存积压较多。
而积压的项目将在5月集中爆发，深圳中原研究中心预计5月份深圳楼市将有24个项目入市。“近开盘价低于预期价或周边项目定价的项目多了。开发商对市场的预期也在转变，调低定价走量是这个阶段要选择的方向。5月份价格低于预期的项目还会增加。”王飞预测。
尽管深圳的开发商目前纷纷选择少量推盘，但各方对深圳楼市长远看还是比较有信心的。
何倩茹认为，“开发商每次少量推货，也是为了对价格的调整能够相对灵活。未来的两个周末，预计共有10到15个盘开盘或加推，开发商定价会继续走保守路线，而且折扣会增加。”不过，在深圳有200亿元货值的深圳控股依旧看好深圳市场，其副总裁董方对中国房地产报记者表示，“深圳目前供需矛盾严重，从去化周期仅为6.5个月，还是供不应求的局面。过去5次政策调整，深圳市场都在2到5个月恢复，预计到今年8、9月份就恢复到量涨、价微涨的局面。”
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